Immobilien
Betongold, trifft das zu?
Sind Immobilien immer noch eine der besten Arten um in Sachwerte zu investieren?
Mit meiner Erfahrung als erfolgreicher Immobilieninvestor möchte ich Ihnen unabhängig die Chancen und Risiken aufzeigen:
| Wie inflationssicher sind Immobilien wirklich?
| Wie finde ich das passende Objekt für mich?
| Wie kalkuliere ich den Kauf- und Verkaufspreis?
| Wie bewerte ich ein Eigenheim als Vermögen?
| Wie bewerte ich eine Vermietung als Vermögen?
| Wie gestalte ich die optimale Finanzierung?
| Wird meine Immobilie zum Klumpenrisiko?
| Wie vermiete ich richtig?
| Optimal aufgestellte Projektentwicklung
| Wie verkaufe ich optimal?
Ich selbst habe beim Kauf meiner ersten Immobilie Fehler gemacht. Kauf und Finanzierung wurden nicht von neutralen Beratern begleitet und ich selbst verfügte nicht über die erforderlichen Kenntnisse. Sowohl Makler als auch Finanzierer agierten Provisionsgetrieben. Das Ergebnis war entsprechend.
_Mit dem richtigen Wissen Chancen nutzen
Mit dem richtigen Wissen sage ich heute jedoch, dass Immobilien natürlich zur Vermögensbildung beitragen oder ein Vermögen erschaffen können. Im Vergleich zu anderen inflationssicheren Sachanlagen bieten Immobilien Vorteile für den Vermögensaufbau die anderswo nicht bestehen. Bspw. die Nutzung eines eines Kapitalhebels durch Fremdfinanzierung, diese Fremdfinanzierung individuell und optimal zu gestalten, eine größtenteils stetige Verzinsung (bei Vermietungsobjekten), sowie die Möglichkeit der zusätzlichen Wertsteigerung durch entsprechende Objektentwicklung oder regionale Entwicklungen.
Für viele Investoren bzw. Immobilienkäufer stehen neben der entsprechenden Rendite, sprich Verzinsung auf das eingesetzte Kapital aber auch andere Motive im Vordergrund, bspw. die Eigennutzung oder um mit Ihrer Investition ihr Geld vor dem Verfall oder gar einem drohenden Mega-Crash zu schützen.
_Schwierigkeit aktueller Markt
Aktuell wird es allerdings immer schwieriger, trotz niedriger Zinsen, die richtigen Voraussetzungen für ein erfolgreiches Projekt zu schaffen, da die Immobilienpreise sich in vielen Regionen derzeit auf Rekordhöhe bewegen. Den kontinuierliche Preisanstieg, den wir aktuell erleben, ist getrieben durch die anhaltende Niedrigzinsphase, massiver Werbung von Banken, Bauträgern und Maklern für das Betongold und angefeuert durch mehr und mehr privater Investoren, die neben institutionellen Anlegern auf den Markt drängen.
_Immobilienpreise im Marktkontext
Der landläufigen Meinung wegen, die Immobilienpreise seien unverhältnismäßig stark angestiegen, lohnt es sich diese im Marktumfeld zu betrachten.
Wie man sieht, ist die steigende Preisentwicklung bei Immobilien erst seit 2010 zu beobachten. In den 1980er und 1990er Jahren entwickelten sich die Preise tendenziell eher seitwärts (Quelle), zu Anfang der 2000er Jahre gar negativ. Ab 2010 bis 2020 konnten die Preise in den Wachstumsregionen Deutschlands laut empirica-Immobilienindex um ca. 78 % zulegen. Zum Vergleich habe ich hier den Dow Jones Index der sich in diesem Zeitraum mit einem Plus von 193 % nahezu verdreifachte. Als weiteren Vergleich, eine Steigerung von jährlich 7,18 % entspricht einer Wertverdopplung nach 10 Jahren und einer Vervierfachung nach 20 Jahren (erneute Verdoppelung nach 10 Jahren).
Solche gigantischen Ausnahmerenditen können in Einzelfällen auch mit Immobilien, wenn auch äußerst selten, durch das richtige Projekt und die richtige Weiterentwicklung gelingen, sind aber mit Alternativen und dem da entsprechenden notwendigen Know-how stressfreier und historisch mit größerer Wahrscheinlichkeit erzielbar. Derzeit würde ich sagen auch alternativlos, da eben gerade Privatinvestoren derzeit meist schon der Zugang zu aussichtsreichen Immobilienprojekten fehlt.
Zudem kann der Gewinn durch die Wertsteigerung einer Immobilie nicht als reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufswert gesehen werden, da diesem laufende (monatlich und jährlich anfallende) und sporadische teils unvorhergesehene Kosten (bspw. für Instandhaltung, Neuvermietung, Leerstand etc.) gegenüberstehen. Dem einher geht ein nicht zu unterschätzender zeitlicher Verwaltungs- und Organisationsaufwand sowie ein nicht unerhebliches und notwendiges Know-how. Insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien ohne monatlichen Cashflow durch Vermietung, aber auch für Besitzer von Vermietungsobjekten können diese Kosten wesentlich renditemindernd sein und sich verheerend (negativ!) auf die Schlussbilanz einer Immobilie auswirken.
_Viele Privatinvestoren erzielen Verluste
Die also landläufig als sicher geglaubte Immobilienanlage, ist bei genauerer Betrachtung nicht so sicher wie gedacht. Ausgehend von einer durchschnittlichen Inflation von jährlich 2 %, liegen die Renditen von mehr als 50 % der Immobilieninvestitionen unterhalb der Inflationsgrenze wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt und damit vorangegangene Studien bestätigt. Knapp ein Viertel (24,6 %) der Vermieter fahren gerade einmal ausreichend Mieterträge ein, um ihre Kosten zu decken. Für mehr als 8,5 % ist das Vermieten ein reines Verlustgeschäft. Nicht einmal jeder zweite private Vermieter erreicht eine Rendite von mehr als 2 Prozent pro Jahr, und nur 18 Prozent erzielen mit 5% oder mehr eine ordentliche Rendite.
Keineswegs handelt es sich bei den Verlustobjekten ausschließlich nur um solche in schrumpfenden Regionen oder um Gebäude mit Leerstand. Vielmehr hebt die Studie hervor, dass in westdeutschen Städten zwei Drittel der Gebäude mit Kostenunterdeckung keine Leerstände aufweisen. Auch bei vollvermieteten Mehrfamilienhäusern besteht die Gefahr einer negativen Rendite!
In Anbetracht des Risikos und Aufwands einer Immobilieninvestition, sind diese Erträge nicht zufriedenstellend und zeigen, dass viele Privatanleger und selbst erfahrene Investoren die Marktrisiken unterschätzen und dadurch Verluste auf dem Immobiliensektor einfahren.
_Vielfältige Gründe für Verluste
Dies hat verschiedene Gründe. Mögliche Fehlerpotenziale erstrecken sich von der ersten Besichtigung bis zum Verkauf. Angefangen bei einem zu teuren Einkauf, einer nicht optimal aufgestellten Finanzierung, Objektmängel die erst später ans Licht kommen, Dokumente die nicht richtig geprüft wurden, Vernachlässigung steuerlicher Aspekte, Fehlerhafter Umgang mit Mieter:innen oder durch ungenutzte Potenziale (bspw. Mietsteigerungs- oder Entwicklungspotenziale), häufig um Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen. Im schlimmsten Fall treffen gar mehrere dieser Aspekte auf einmal zu.
Aufgrund dieser Gefahren sind Investitionen oftmals spekulativer und risikobehafteter als angenommen. Der Ursprung dieser Gefahren ist aber meist im fehlenden Know-how des Investors und den daraus resultierenden Fehlern zu finden.
Weiterhin wird das Immobilieninvestment durch die mangelnde kurzfristige Markttransparenz erschwert. Rasche Reaktionen sind aufgrund der Komplexität des Immobilienmarktes im Grunde nicht möglich. Zudem ist das Investment externen Einflüssen durch Politik, Gesetze (bspw. Miet- oder Baurecht), regionalem Strukturwandel, etc. ausgeliefert. Auch Ärger mit Mietern, Baufirmen, Handwerkern, Finanzierern ist oft unvermeidlich und zeitraubend und mit mangelndem Know-how besonders kostenträchtig und nervenaufreibend. Damit Sie ihr Immobilieninvestment nicht hochspekulativ, rein hoffend auf Marktwertsteigerung tätigen und bei genauer Betrachtung gar negative Rendite erzielen, stehe ich Ihnen mit mehr als 30 Jahren Erfahrung als neutraler Experte zur Seite.